Zakup ziemi na Filipinach. Jak kupić ziemię na Filipinach – 4 sposoby na kupno działki lub mieszkania na Filipinach przez obcokrajowca.

For English version of this post >>>CLICK HERE<<<

Czy obcokrajowiec może legalnie kupić ziemię, działkę, dom lub mieszkanie na Filipinach?

 

To jedno z najczęściej kierowanych do nas pytań. Filipiny są krajem, w którym szybko można się zauroczyć. Wobec stosunkowo niskich cen nieruchomości, zwłaszcza na prowincji, wielu odwiedzających ten kraj spontanicznie deklaruje chęć powrotu, zakupu działki, stawiania domu, budowy ośrodka wczasowego itp. Tego rodzaju deklaracje są najczęściej przez życie weryfikowane negatywnie z różnych powodów. Jednym z nich są formalności związane z obrotem nieruchomościami.

 

Okazuje się bowiem, że zakup ziemi na Filipinach to nie jest prosta sprawa. Rząd zdaje sobie sprawę atrakcyjności miejscowej oferty dla zagranicznych inwestorów, więc by ograniczyć masową wyprzedaż kraju obcokrajowcom wprowadził w tym zakresie dość daleko idące obostrzenia.

 

Kliknij >>>TUTAJ<<< by polubić stronę na Facebooku i być na bieżąco z blogiem i Filipinami

 

Podstawowa zasada jest taka, że wyłączne prawo do posiadania ziemi mają obywatele Filipin. Zapewnia im je zapis z konstytucji uchwalonej w 1987 roku. Oznacza to, że obcokrajowiec jako osoba fizyczna nie ma prawa zakupu działek i gruntów na Filipinach na własne nazwisko. Warto o tym pamiętać i zdawać sobie sprawę, że próby obchodzenia tej fundamentalnej zasady wiążą się z mniejszym lub większym ryzykiem w zależności od stopnia ich legalności.

 

Uwaga: Zaznaczam, że nie jesteśmy prawnikami i nigdy nie kupowaliśmy i na razie nie planujemy zakupu nieruchomości na Filipinach. Poniższe traktujcie jako zbiór okazjonalnie nabytej wiedzy i osobistych obserwacji. Przed podjęciem kroków na tym polu polecam konsultację z rozgarniętym prawnikiem najlepiej po samodzielnym przestudiowaniu przepisów z zakresu prawa o gospodarce nieruchomościami i prawa spadkowego. 

 

4 sposoby na zakup nieruchomości na Filipinach

 

1. Zakup ziemi na Filipinach na podstawioną osobę, czyli tzw. słupa

 

Metoda bardzo ryzykowna. Polega na tym, że zjawiamy się w kancelarii notarialnej z zaufanym Filipińczykiem, który za nasze środki kupuje wybraną nieruchomość w swoim imieniu i na swoje nazwisko, a potem w ramach dżentelmeńskiej umowy pozwala nam z niej korzystać. Nie polecam, bo można najzwyczajniej w świecie jak w każdym innym kraju trafić na oszusta i pójść z torbami.

 

Ryzyko jest nieco mniejsze w przypadku podstawienia wieloletniej dziewczyny lub żony. Ale istnieje. Nie znam się na filipińskim prawie spadkowym, ale z rozmów wynika, że w przypadku nieszczęśliwego wypadku skutkującego koniecznością dziedziczenia, spadek dzielony jest między wielu członków często licznych rodzin, co może oznaczać komplikacje.

 

Stosowane w takich przypadkach zabezpieczenie dla kupującego polega na przekonaniu podstawionej osoby do podpisania przez nią umowy sprzedaży przedmiotowej działki in blanco, by w razie problemów wpisać dane kupca i pchnąć ją dalej lub przepisać na nowego, bardziej wiarygodnego, czy chętniejszego do współpracy słupa.

 

W przypadku tanich działek można podjąć skalkulowane ryzyko i korzystać z tego sposobu za świadomością nietrwałości układu. Choć zasadniczo metoda jest trefna, istnieje coś takiego jak Prawo Antysłupowe (Anti-Dummy Law), w skrócie można za takie śliskie praktyki beknąć.

 

Wyjątek: kupno ziemi w imieniu własnego dziecka, zwłaszcza jeżeli pozostaje się w szczęśliwym związku, najlepiej małżeńskim, z jego matką i ma uregulowane kwestie stałego pobytu. Taka możliwość wydaje się w tym podpunkcie najrozsądniejszym rozwiązaniem, które nie powinno budzić zastrzeżeń urzędu. (uwaga: komentarz zamieszczony gdzie indziej sugeruje, że metoda jest lipna, bo kupujący musi być pełnoletni).

 

2. Dzierżawa (lease) ziemi, działek na Filipinach

 

Drugą opcją jest długoletnia dzierżawa ziemi na Filipinach. Formalnie obcokrajowiec nie staje się wówczas właścicielem działki, a kimś w rodzaju długoterminowego najemcy z prawem do jej zabudowy pod warunkiem uzyskania dodatkowych papierów, pozwolenia na budowę (building permit), pozwolenia na grodzenie terenu (fencing permit) itp.

 

Umowy dzierżawy w teorii można zawierać na 25, a nawet 50 lat, dodatkowo istnieją prawne możliwości przedłużania tych okresów. Należy jednak pamiętać, że dzierżawa również objęta jest legislacją i prawo jest tu niejednoznaczne. Spotkałem się z interpretacją, że podejrzanie długą umowę dzierżawy sąd może uznać za noszącą znamiona faktycznego przekazania praw własności i jako taką unieważnić.

 

3. Kupno ziemi na Filipinach przez obcokrajowca na firmę, spółkę z obywatelami Filipin

 

Ta opcja wydaje się najrozsądniejsza. Miałem niedawno przyjemność rozmawiać z obcokrajowcem od kilku lat zamieszkującym jedną z okolicznych wysp. Praktykiem, który przez te kilka lat kupił, zbudował, sprzedał, wydzierżawił lub wynajął kilka nieruchomości, a z tematu zakupu ziemi nie robił zagadnienia dla wtajemniczonych, jak to zwykle bywa. To przedsiębiorca słusznie dumny ze swojej roboty, chętnie nas obwiózł, oprowadził i opowiedział.

 

No więc wedle jego zeznań osoba fizyczna ziemi na Filipinach legalnie nie kupi i wszystko w tym temacie. Z tym, że to już wiemy. Co innego osoba prawna, w omawianym wówczas przypadku coś na kształt istniejącej w polskim prawie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (limited company, ltd).

 

Cudzoziemiec w takiej spółce może posiadać do 40% udziałów, pozostałe należy rozbić na dwóch, trzech Filipińczyków, tu zaufanie naturalnie również jak najbardziej wskazane. W ten sposób wspólnik zagraniczny staje się kimś w rodzaju wiodącego udziałowca, a kapitał zakładowy wpłacony przez Filipińczyków może brać się z pożyczki udzielonej przez cudzoziemca zabezpieczonej pisemną umową, a jeszcze lepiej wekslem do egzekucji wprost. Oczywiście zaznaczam, że taka korporacja nie może być zakładana jedynie w niecnym celu obejścia prawa w zakresie obrotu nieruchomościami, a faktycznie zajmować się biznesem, inaczej znów wkraczamy na kruchy lód.

 

Udziały filipińskich partnerów oznaczają de facto 60% głosów w takim legalnym układzie, ale myślę, że w przypadku znaczących inwestycji warto cenę takiego ubezpieczenia wrzucić w koszty i zapewnić sobie względny spokój. Firma kontrolowana w co najmniej 60% przez Filipińczyków ma pełne prawo do nabycia ziemi na własność. Facet będący źródłem tych informacji (potwierdzonych zresztą w necie) ma wśród miejscowych zaufanego prawnika, który ogarnia te tematy z dobrym skutkiem, ogólnie twierdzi, że bez współpracy z kancelarią ani rusz. Widziałem efekty ich współpracy na własne oczy, robią wrażenie.

 

4. Jak kupić mieszkanie na Filipinach. Zakup mieszkania na Filipinach przez obcokrajowca.

 

Tutaj pozytywne wiadomości. Obcokrajowiec może zakupić budynek mieszkalny, mieszkanie lub apartament w kondominium mieszkalnym, czyli wielorodzinnych zespołach mieszkaniowych zbudowanych na terenie stanowiącym współwłasność mieszkańców, z reguły zarządzanym przez wspólnotę i zwykle posiadającym części komunalne np. parking, część rekreacyjną itp. Na Filipinach to często luksusowe, nowoczesne apartamentowce, ale zdarzają się również kondominia złożone z budynków jednorodzinnych, zwykle na zamkniętych, strzeżonych osiedlach.

 

Prawo stanowi, że jeżeli 60% takiego kondominium znajduje się w rękach Filipińczyków, pozostałe 40% może zupełnie zgodnie z jego literą trafić do obcokrajowców na pełnych zasadach własności (księga wieczysta – land register title). Również interesujące rozwiązanie.

 

To nie jest post pisany na kolanie, ale jak zaznaczyłem na wstępie nie jesteśmy specjalistami. Jeżeli do tekstu wkradły się błędy merytoryczne lub nieścisłości będę wdzięczny za ich sprostowanie. Jeżeli chcielibyście dodać coś od siebie lub podzielić się własnym doświadczeniem, zachęcam do wyrażenia własnego zdania w komentarzach. Pozdrawiamy.

 

For English version of this post >>>CLICK HERE<<<

 

WH3A2544 copy WH3A3041 copy WH3A7236_5087 copy WH3A7499_5173 copy

czerwone pryszcze już nie psują mi twarzy, sam też stoję trochę z boku, wiem, że dobrze jest być i dobrze jest mieć, już nie mieszkam w bardzo długim bloku. za grabażem.

91 myśli nt. „Zakup ziemi na Filipinach. Jak kupić ziemię na Filipinach – 4 sposoby na kupno działki lub mieszkania na Filipinach przez obcokrajowca.”

  1. Witaj..szkoda, ze to takie skomplikowane, przydalo by sie biuro nieruchosci obslugujace obcokrajowcow..moze to pomysl na biznes:-}..Nigdzie nie znalazlem informacji, jak wyglada posiadanie i ekspoatacja malej lodzi na filipinach,mieszkalem przez jakis czas na lajbie w Polsce.Czy tradycyjne łodki maja racje bytu, widzialem , ze Grochu zbudowal tradycyjna dla Filipin lodz, ale mi chodzi o maly 5-6 metrow jacht kabinowy…Pisze na ogolnym, moze kogos to rowniez zainteresuje.Pozdrawiam i do zobaczenia niebawem.

    1. Takie biura istnieją Waldi, podobnie jak kancelarie notarialne specjalizujące się w obsłudze obcokrajowców. O zasady dotyczące rejestracji łodzi pytaj Grocha, powinien być na bieżąco. Wiem, jakąś tabliczkę ostatnio uzyskał i nie był to specjalnie wymagający, ani czasochłonny proces. Z tradycyjnym jachtem możesz mieć kłopot jeżeli chodzi o cumowanie, chyba, że chcesz go za każdym razem wyciągać z wody. W każdym razie tego typu jednostki podpływają pod wyspe na przykład w okolicach Wielkanocy i stoją wtedy na kotwicy przy plaży. Pozdro.

  2. Jak zwykle artykuł petarda – merytoryczny, składny- dzieki Marych za czas.

    Interesujaca jest dzierżawa, zakladam ze po wiecej szczegołow, jak zorganizowac ja z rąk prywatnego sprzedawcy (o ile to możliwe) czy tez ziemi „państwowej” trzeba udać sie do miejscowego radcy prawnego (?).

    1. Dzięki Rob za opinię. Możesz próbować szukać informacji w sieci, ale wydaje mi się, że lokalna espertyza zaufanego biura jest nieodzowna jeżeli poważnie myślisz o sprawie. Pozdro.

    1. Raz na trzy lata można się przelecieć, to nie jest wielki problem. Bilety nie są drogie pod warunkiem wcześniejszej rezerwacji, a wokół ciekawe, warte odwiedzenia kraje. Ale jasne, SRRV to przydatne udogodnienia, nie tylko w kwestii długości legalnego pobytu.

  3. Super merytoryczny tekst, w sumie to sam wydedukowałem tą „metodę” ze Spółką tylko nie wiedziałem, że nie można mieć udziałów większościowych. Wydaje mi się, że musi istnieć jakieś odstępstwo od tego wymogu, gdyż nie wyobrażam sobie, że wielkie korporacje rejestrując działalność na Filipinach oddają tak sobie udziały większościowe tubylcom… to by było nie do pomyślenia i bardzo niebezpieczne.

    1. Pewnie jakieś odstępstwa istnieją, aczkolwiek w kontekscie posiadania nieruchomości znalazłem takie, a nie inne przepisy, przynajmniej dla maluczkich. Pozdro.

    1. Bardzo skomplikowana sprawa Kiwi, nawet dla chłopaków żonatych z Filipinkami. Szczegółów nie znam, poszukaj, ale nie znam, ani nawet nie slyszałem o obcokrajowcu, który otrzymał filipińskie obywatelstwo, choć z pewnością są takie przypadki. Pozdro.

  4. Po pierwsze prawo bannery mówi tak jeżeli jednostka jest zarejestrowana w RP obowiązuje prawo polskie. Każde wejście do obcego portu po za terenem RP musi być zgłaszane do odpowiednich organów.

    1. Niestety nie znam się na prawie morskim, więc zakładam, że masz rację. Poza tym zachodzę w głowę jak powyższe ma się do tekstu, ale luz, dzięki za komentarz. Pozdro ;-)

  5. Rok temu emitowano film w Wlk Brytani o Angolach jak wyjezdzaja do raju .Sprzedaja wszystko , zenia sie , buduja , inwestuja no i wreszcie wracaja boso a od ich milosci dostaja tylko na bilet ..no i buzi w policzek ;) W Angli odbiera ich social serwis .

    1. Uwaga i zdrowy rozsądek zawsze i wszedzie są w cenie gdy w grę wchodzą pieniądze. Są jednak również i szczęśliwe historie. Pozdro.

    2. Bacznie sledzilem Ucieczke do raju ale jak zobaczylem program w BBC to mi sie odechcialo

    3. zostali wypompowani z wszystkiego a niektorzy z nich sprzedali 2 a nawet 3 domy w Angli

    4. mam 50 lat i w biznesach obracam sie od tad jak skonczylem 16 lat ,widzialem nie jedno i dlatego pisze ze wszystko ma swoj poczatek i koniec

  6. Faceci maluja sobie paznokcie jak juz sa facetami ale moze czuja sie bardziej kobietami?

  7. Marych ma racje. Ja mam zone z Filipin mamy razem dziecko. Jest cudowna zona. Nigdy nie pyta sie o pieniadze. W domu porzadek, dziecko zadbane i nakarmione.

    1. Marych juz sie wypowiedzial. Trzeba myslec i miec umiar. W Europie jeszcze bardziej czyszcza :-)

  8. Jesli ktos szuka zony w Karaoke Bar czy na www to jest bardzo duze prawdopodobienstwo, ze zostanie ostatecznie wyczyszczony. Pok Poks nie sa najlepszym materialem na zycie doczesne. Choc zapewne sa i wyjatki. Wiekszosc tych podstarzalych obywateli US and A czy UK madroscia nie grzeszy.

    Oni tu przyjezdzaja poczuc druga mlodosc w ramionach mlodziutkiej kochanki za kilka tys pesos dziennie. Nie zdaja sobie sprawy, ze gdy ta nagle zakochuje sie w swoim kliencie to nie jest wygrana na loterii a przynajmniej nie w dluzszej perspektywie czasu.

    1. Zbyt ogólne pytanie. Zakres jest szeroki, jak wszedzie. Ceny zależą od wielu czynników.

    2. Rozeznaje temat tak tylko..jest tam chyba ziemia rolna?

      Może jakiś interesujący portal z cenami nieruchomości można polecić.

    3. ceny sie tutaj negocjuje i mozna uzyskac super cene…najlepiej dowiadywac sie lokalnie…internet jest dla frajerow

    4. Marek Gil wybierz sie w okolice gdzie chcesz kupic i sie porozgladaj..podawanie przykladow jest bezcelowe..znajomy kupil ziemie pod farme za 50p/m2…

    5. Przykłady bezcelowe? Jeśli, ktoś się interesuje tematem to chyba ma jakiś cel.Dzięki chociaż za tą jedną ofertę.

    6. temat za szeroki…gdzie, typ, etc., u mnie w budynku za 1.5M okolo 50m2 z jedna sypialnia np. ale podejrzewam ze mozna duzo wynegocjowac…

    7. Jesli ktos marzy ze bedzie sie utrzymywal z biznesow na Filipinach to marzy o gruszkach na wierzbie.(30 lat doswiadczenia z Filipinami)

    8. Byloby to mozliwe gdyby ten biznes nie byl zwiazany z Filipinczykami albo jak najmniej hehe

    9. Stay away from jakikolwiek investowanie na Filipinach.. Business ethics prawie nie istnieje. Korupcja istnieje zlodziejstwo istnieje i to na kazdym szczeblu administracjii

          1. Krzysztof Klinikowski jak to gdzie?? W Wypizdowie Dolnym… ;)

  9. Witam nie jest to dla mnie jasne pomimo ze siedzę w nieruchomościach :-) czyli ziemia nawet na firme nie może byc kupiona zawsze musi być powiązane z udziałem miejscowego ? Czy żaden wariant nie pozwala nabyć uczciwie całej nieruchomosci ?

    1. Zależy jakiej nieruchomości, mieszkanie pod wskazanymi warunkami można kupić. Jeżeli chodzi o działki to w konstytucji jest zapis, że ziemię na własność mogą posiadać jedynie obywatele Filipin. To fundament, który obcokrajowcy starają się podważać różnymi metodami z lepszym lub gorszym skutkiem.

        1. Według kolegi z pokrewnej grupy: ”How about becoming a Filipino citizen through naturalization after 5 years of marriage, being able to speak Tagalog/Bisaya/local dialects, being qualified to conduct a trade and proving that you’re contributing to the community that you live in? Foreigners forget that it is possible to become a citizen, and citizens can purchase land. ^_^”

      1. Nieruchomość ziemia – najlepiej z małym domkiem do remontu, mieszkanie odpada .

  10. Czy ktoś mógłby podpowiedzieć jak zarejestrować firmę na Filipinach (Cebu)? Obiło mi się o uszy, że jedna z bardziej powszechnych opcji, to ślub z filipinką. W mojej sytuacji, to odpada. Kolejna to podobno pośrednik biznesowy. Czy mógłby ktoś w kilku krokach opisać jak można to zrobić w miarę sprawnie i to pomimo biurokractwa i łapówkarstwa? Jaki jest koszt tego i jak długo może to średnio trwać? Jak to jest odnośnie podziału 49%/51% i ryzyka z tym związanego? Jaki jest wymagany kapitał? Czy należy deponować na koncie jakieś środki?
    Byłbym wdzięczny za rzetelne informacje.

    1. Poza tym, że potrzebujesz wspólnika, albo kilku, bo Twoje udziały nie mogą przekroczyć 40% i że założenie spółki wiąże się z kosztami administracyjnymi i obsługi prawnej niewiele więcej się w sieci dowiesz, zwłasza od niespecjalistów. Poszukaj w przepisach i skontaktuj się z prawnikami na miejscu. Pozdro.

    1. Chyba nie rozumiem. W przeglądarce wyświetla się oferta sprzedaży wyspy. Handel nieruchomościami nie jest zakazany, tylko rynek jest mocno regulowany, zwłaszcza jeżeli chodzi o kupno przez obcokrajowców. Pozdro.

      1. Oferta sprzedaży wyspy dedykowana jest jednoznacznie do obcokrajowców, nie ma tej oferty na żadnym portalu filipińskim. Pisałem do agencji i otrzymałem od nich informację, że bez względu na narodowość (obywatelstwo) można nabyć tą wyspę i otrzymać wyłączne prawo własności. Jako, że wyspa należy terytorialnie do Filipin, zachodzi pytanie – jak to jest możliwe, że bez żadnych kombinacji można stać się właścicielem części jej terytorium, skoro prawo teoretycznie tego zabrania. Myślisz, że jest to kwestia ceny?

        1. Agencja może opowiadać różne historie, bez potwierdzenia w przepisach nie wierzyłbym na słowo. Najlepiej skontaktuj się z miejscowym prawnikiem, nie jest wykluczone, że poza kondominiami istnieje grupa nieruchomości objętych mniej rygorystycznym prawodawstwem. Powodzenia.

          1. Witaj Marku,
            przepraszam, za mono-tematyczne trucie dupy, ale z tego co widzę, akurat ten temat jest najbardziej popularny na blogu, więc może warto go rozwijać?
            „Agencja może opowiadać różne historie” – to fakt, jednak drążąc temat zdobyłem dokumenty tej nieruchomości i okazuje się, że sprzedawcą jest Anglik. Napisałem do niego i nawet doczekałem się odpowiedzi. Z tego co napisał wynika, że nabył nieruchomość bez żadnych kombinacji od międzynarodowej agencji nieruchomości. A co najciekawsze, to nabył ją bezpośrednio od agencji państwowej Filipin, czyli od państwa Filipińskiego. Z tego wynika, że chyba jednak jest jakaś „trzecia” droga nie wymagająca tricków prawnych. Może to forma podreperowania budżetu sprzedażą nieruchomości, na które trudniej znaleźć miejscowych nabywców. Zachodzi tylko pytanie czy z premedytacją łamane jest własne prawo, czy też jednak są jakieś „furtki” w tymże prawie umożliwiające tego typu transakcje.

          2. Bardzo interesująca sprawa. Niestety nie dysponuję wiedzą w tym zakresie. Mogę Cię tylko zachęcić do zgłębienia tematu i podzielenia się tutaj efektami śledztwa. Powodzenia

        2. Było zapytać czy Anglik nie ma żony
          filipińskiej, a przy okazji „wyłączne prawo własności” nie jest takie wyłączne, ze względu na filipińskie prawo, które na przykład mówi że każda plaża jest publiczna (nawet na „twojej” wyspie).

          1. Ciekawa sprawa z kwestią publicznej dostępności plaży na wyspie pozostającej w prywatnych rękach. Czy mógłbys wskazać link do stosownego przepisu? Pozdro.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *